近年來(lái)，隨著地產(chǎn)交易的發(fā)展，土地增值稅也漸漸進(jìn)入了我們的視線，然而，到底什么才是土地增值稅呢？它的計(jì)算方法又是怎么樣的呢？房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士王先生就為我們做出了如下詳細(xì)回答。

　　一、什么是土地增值稅

　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

　　二、土地增值稅的計(jì)算方法

　　計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、增值額，指的是從銷(xiāo)售額中扣除當(dāng)期購(gòu)進(jìn)商品與勞務(wù)的價(jià)值差額后余下的價(jià)值量，即企業(yè)或個(gè)人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所創(chuàng)造的那部分價(jià)值。放入以上公式中即為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入=貨幣收入+實(shí)物收入+其他收入。

　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目為：

　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　�。�2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

　�。�3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

　�。�4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　�。�5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

　　（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　�。�2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　�。�3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

　�。�4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)"增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額"的比例，均包括本比例數(shù)。

　　3、納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：

　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

　�。�1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

　�。�3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

　　（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。