國(guó)有土地上房屋征收，補(bǔ)償怎么算？你能拿到多少？

2017-02-23

　　集體土地征收，補(bǔ)償怎么算?被征收人能拿到多少?那么這期文章就來(lái)給大家講講國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償問(wèn)題，主要依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《征收條例》)等相關(guān)法律法規(guī)。

　　首先，依據(jù)《憲法》以及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，城市的土地歸屬于國(guó)家，也就是說(shuō)國(guó)有土地的征收通常是指城市土地的征收。另外《憲法》第八條：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。第十三條規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

　　什么是公共利益?

　　“公共利益”作為一個(gè)概念，其本身沒(méi)有明確的界限和內(nèi)容。“公共”的界限無(wú)法確定，“利益”的內(nèi)容無(wú)法概括。

　　《征收條例》第八條：為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

　　(一)國(guó)防和外交的需要;

　　(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

　　(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

　　(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

　　(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

　　(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　　國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償遵循什么標(biāo)準(zhǔn)?

　　《征收條例》第二條：為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。第三條：房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。

　　針對(duì)國(guó)有土地上房屋征收，做出補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)公平、合法、合理且可行。也就是說(shuō)在征收國(guó)有土地時(shí)，征收程序應(yīng)當(dāng)合法，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公平合理，補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)可行。

　　國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償包括哪些?

　　國(guó)有土地上房屋征收應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用主要由四部分內(nèi)容組成：

　　1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

　　2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

　　3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

　　4、市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

　　被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

　　《征收條例》第十九條：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　房屋評(píng)估考慮哪些因素，運(yùn)用哪些方法評(píng)估?

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條第一款：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

　　第十三條：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

　　可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

　　房屋價(jià)值如何確定?

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格如何理解?

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三十條：被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。

　　搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償

　　因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償如何確定?

　　《征收條例》第二十二條：因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條第二款：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

　　停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

　　因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償如何確定?

　　《征收條例》第二十三條：對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　各省、自治區(qū)、直轄市在制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)木唧w辦法時(shí)，關(guān)鍵在于明確“被征收前的效益”和“停產(chǎn)停業(yè)期限”兩個(gè)方面的因素。被征收前的“效益”應(yīng)僅指被征收前的經(jīng)濟(jì)效益，不包括社會(huì)效益、主觀效益在內(nèi)。至于停產(chǎn)停業(yè)期限，應(yīng)視從搬遷至重新生產(chǎn)營(yíng)業(yè)的間歇期限而定，具體問(wèn)題具體處理。計(jì)算所得的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)確實(shí)是因征收房屋而造成的損失，與房屋征收具有相當(dāng)?shù)囊蚬P(guān)系，否則不予補(bǔ)償。

　　補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

　　補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)一般規(guī)定在房屋征收部門(mén)制定和市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的《房屋征收補(bǔ)償方案》里，不同的地方不同時(shí)間的征收各不相同，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，都是地方標(biāo)準(zhǔn)，具有較強(qiáng)的變動(dòng)性。我們用兩期文章分別為大家講解了國(guó)有土地上房屋征收與集體土地征收的相關(guān)補(bǔ)償問(wèn)題。

　　補(bǔ)償作為征收中至關(guān)重要的一環(huán)，影響著征收進(jìn)程以及被征收人后期的生活。所以各地在征收中，應(yīng)當(dāng)公平、合理、合法的作出補(bǔ)償方案，方可使征收真正意義上變成一件利民且利國(guó)之事。

　　(文章摘自2017年02月23日《宿遷樂(lè)居》)