1.收益法及其使用的前提條件

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。從理論上講，收益法是資產(chǎn)評(píng)估中較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一。當(dāng)然，運(yùn)用收益法評(píng)估尚需滿(mǎn)足一些基本條件。

應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件：

  （1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

    （2）資產(chǎn)擁有這獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

    （3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

2.收益法的基本參數(shù)

運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估設(shè)計(jì)許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。

（1）收益額。收益額是使用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)。其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額，無(wú)論對(duì)于所有者還是購(gòu)買(mǎi)者，判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否有價(jià)值，首先應(yīng)判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否有收益。評(píng)估時(shí)對(duì)其受益的判斷不僅僅是看其現(xiàn)在的收益能力，更重要的是預(yù)測(cè)未來(lái)收益能力。其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是被評(píng)估資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

       （2）折現(xiàn)率。從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是指同期國(guó)庫(kù)券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。折現(xiàn)作為一個(gè)時(shí)間優(yōu)先的概念，認(rèn)為將來(lái)的收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益，并且，隨著收益時(shí)間向?qū)��?lái)推遲的程度而有系統(tǒng)地降低價(jià)值。同時(shí)，折現(xiàn)作為一個(gè)算術(shù)過(guò)程，就是把一個(gè)特定比率應(yīng)用于一個(gè)預(yù)期的收益流，從而得出當(dāng)前的價(jià)值。運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，就是將某項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)收益，按一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值作為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，這一折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上就是投資報(bào)酬率或資金收益率。確定折現(xiàn)率應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行，折現(xiàn)率的微小差異，會(huì)帶來(lái)評(píng)估值數(shù)以萬(wàn)計(jì)的差異。每一種資產(chǎn)投資，由于使用條件用途不同，行業(yè)不同，風(fēng)險(xiǎn)也不一樣，因此，折現(xiàn)率也不相同。此外，確定折現(xiàn)率還應(yīng)考慮市場(chǎng)條件、價(jià)格政策、稅收政策和產(chǎn)權(quán)政策等法規(guī)政策因素的影響。折現(xiàn)率與本金化率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的，只是適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有期限收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有期限預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值比率。

 （3）收益期限。收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。

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