當(dāng)前，隨著中央《國企改革三年行動方案(2020—2022年)》的出臺，全國上下、各級各類國企改革工作已全面展開，國有企業(yè)發(fā)展進入一個嶄新階段。國資監(jiān)管和國企經(jīng)營中有一項重要基礎(chǔ)性工作，即資產(chǎn)評估，是我們都繞不開的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

筆者并不是資產(chǎn)評估專業(yè)人士，但在長期從事國資國企管理工作、在委托專業(yè)機構(gòu)開展評估、在運用資產(chǎn)評估結(jié)論報告過程中，切身體會到其中還存在一些問題和誤區(qū)。本文即來談?wù)剬�國資監(jiān)督和國企經(jīng)營中開展資產(chǎn)評估工作的幾點認識。

一、資產(chǎn)評估為決策提供參考，不應(yīng)成為決策的擋箭牌

資產(chǎn)評估行為一般是指評估機構(gòu)及專業(yè)人員根據(jù)委托，按照國家法律法規(guī)及相關(guān)準則，依照規(guī)定的程序、選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型、運用科學(xué)的方法，對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟權(quán)益，進行分析、評定、估算，最終形成評估結(jié)論、出具評估報告。企業(yè)等市場經(jīng)濟主體的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)糾紛、財產(chǎn)抵押等行為，一般都會應(yīng)用到資產(chǎn)評估結(jié)論報告。概括起來，資產(chǎn)評估大致有以下三方面作用。

一是咨詢作用。評估結(jié)論可以為資產(chǎn)交易行為提供專業(yè)化的估價意見，雖然意見本身并無強制執(zhí)行效力，但可以作為當(dāng)事人要價、出價的參考。因此，資產(chǎn)評估是一種專業(yè)的技術(shù)咨詢活動，在國際上也被廣泛采用。

二是鑒證作用。資產(chǎn)評估是鑒別和舉證的過程，鑒別即專業(yè)人員依據(jù)專業(yè)原則對資產(chǎn)交易的現(xiàn)時價格做出獨立判斷;舉證即為鑒別結(jié)論提供理論和事實支撐，做到言之有理、持之有據(jù)。鑒別和舉證將共同為資產(chǎn)交易行為提供價值參考依據(jù)。

三是管理作用。資產(chǎn)評估已被大量應(yīng)用于國有資產(chǎn)管理工作中，這是我國公有制所特有的。長期以來，資產(chǎn)評估在促進社會資源優(yōu)化配置、幫助產(chǎn)權(quán)主體維護合法權(quán)益、加強資產(chǎn)交易行為的國際化和標準化方面，均發(fā)揮了重要作用。

中國的資產(chǎn)評估事業(yè)從無到有，伴隨著改革開放產(chǎn)生、發(fā)展、壯大，無論是行業(yè)規(guī)范建設(shè)、從業(yè)人員規(guī)模，還是理論和實務(wù)，現(xiàn)在都已走在世界前列!特別是在國資監(jiān)管和國企經(jīng)營中，資產(chǎn)評估發(fā)揮了重要作用，成為維護國有資產(chǎn)安全、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的有效手段。正因為如此，各級國資監(jiān)管部門、國企上級出資人都對開展資產(chǎn)評估工作、運用資產(chǎn)評估結(jié)論報告有明確的要求和規(guī)定。

但現(xiàn)在有一種不良傾向：就是過分依賴評估結(jié)論、片面夸大資產(chǎn)評估的作用，甚至將資產(chǎn)評估結(jié)論報告作為資產(chǎn)交易行為主要的、乃至唯一的依據(jù)，忽略了交易雙方的意愿、市場經(jīng)濟的規(guī)律。這當(dāng)然是不恰當(dāng)?shù)?資產(chǎn)評估行為本質(zhì)上只是一種咨詢活動，資產(chǎn)評估結(jié)論報告所具有的主要還是參考價值，不應(yīng)在資產(chǎn)交易行為中起主導(dǎo)作用。

例如，如果國企要投資購買一項資產(chǎn)、做了資產(chǎn)評估，假設(shè)估值1億元。我們決不能僅用1億元的估值簡單替代投資行為的可行性研究。這是因為，評估結(jié)論只反映該資產(chǎn)在評估基準日時點的市場價值、而且只是“一家之言”，如果我們依此決策、操作1億元投資，未來在一個較長的資產(chǎn)經(jīng)營周期里根本無法確保這項投資能夠有足額的回報，以及將經(jīng)營減值的風(fēng)險控制在最小程度�？傊�，對于1億元投資決策，還是應(yīng)該依托全面、深入、細致的可行性研究。

再如，如果國企對外出售自己的一項資產(chǎn)、也做了資產(chǎn)評估，仍假設(shè)估值1億元。我們在市場交易中如果堅守1億元底價，投資人未必會認可、交易就存在失敗的風(fēng)險。因為評估機構(gòu)及專業(yè)人員畢竟是個性化主體，雖然他們依據(jù)專業(yè)原則和技術(shù)標準形成1億元的估值，但這不代表投資人看法、更不能代表市場共識。而且，大多數(shù)投資人會從投資價值類型出發(fā)對資產(chǎn)估值做出判斷，也會做投資可行性研究，如果市場中的投資人普遍不認同1億元的估值、資產(chǎn)交易就很難成功。

究其原因，是改革開發(fā)40年來，我國的社會主義市場經(jīng)濟處于探索階段，特別是在國企改革、國資監(jiān)管領(lǐng)域，很多工作需要突破禁區(qū)、打開局面，需要責(zé)任人的擔(dān)當(dāng)作為，這就特別需要資產(chǎn)評估發(fā)揮作用!一方面，資產(chǎn)評估的量化結(jié)論為國有資產(chǎn)管理者提供了決策依據(jù)、減輕了決策的責(zé)任壓力;另一方面，開展資產(chǎn)評估的要求也為國有資產(chǎn)交易行為設(shè)置了底線紅線，防范了很多風(fēng)險。以上這些好的作用，逐步強化了大家對資產(chǎn)評估的依賴，漸漸讓我們忽視了資產(chǎn)評估的初衷。

總之，我們的國資監(jiān)管部門、國有企業(yè)可以重視資產(chǎn)評估結(jié)論報告，但始終不應(yīng)忘記，資產(chǎn)評估僅是一種咨詢行為、評估結(jié)論僅起到參考作用。更不應(yīng)該在主觀上為了推卸資產(chǎn)交易的決策責(zé)任，拿資產(chǎn)評估結(jié)論報告做決策的“擋箭牌”。

二、資產(chǎn)評估方法運用上，應(yīng)更多參考收益法的結(jié)論

盡管資產(chǎn)評估僅是一種咨詢行為、起到參考作用，但還是應(yīng)該努力讓資產(chǎn)評估結(jié)論報告盡可能還原資產(chǎn)的市場價值，從而幫助我們更好地完成資產(chǎn)交易。這就需要運用不同的資產(chǎn)評估方法、進行綜合分析。我國的資產(chǎn)評估，通過借鑒國際通行的做法，并按照分析原理和技術(shù)路線的不同，一般采取三種基本類型或稱三種基本方法，即市場法、成本法、收益法。

一是市場法。就是在資產(chǎn)市場中尋找被評估資產(chǎn)的替代品及其市場價格，再通過比較替代品與被評估資產(chǎn)的差異，適當(dāng)調(diào)整價格，估出資產(chǎn)價值來。該方法資料直接來源于市場，因此較為簡單、有效，其應(yīng)用的前提是必須有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場，這個市場上的交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格就越容易獲得，評估結(jié)論也就越準確。二是收益法。就是先估計被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，再通過合理確定的折現(xiàn)率或資本化率，折算資產(chǎn)現(xiàn)值，估出資產(chǎn)價值來。該方法在我國多應(yīng)用于企業(yè)整體評估、技術(shù)型資產(chǎn)和無形資產(chǎn)評估，其應(yīng)用的前提是資產(chǎn)能夠為資產(chǎn)的所有者帶來收益，即資產(chǎn)有可以量化的長期凈利潤、凈現(xiàn)金流，這也是市場經(jīng)濟的基本要求，因此它在國際上的應(yīng)用最普遍。三是成本法。就是預(yù)設(shè)在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)、功能相同的被評估資產(chǎn)，并在重置成本中相應(yīng)扣減實體性、功能性、經(jīng)濟性陳舊貶值，估出資產(chǎn)價值來。該方法需要用評估資產(chǎn)的全部重置成本減去各項價值損耗，最終獲得現(xiàn)狀成本，其應(yīng)用的前提是評估資產(chǎn)必須是可以再生的，而且未來購買者在意向上應(yīng)是不改變資產(chǎn)的原來用途的。對于上述三種資產(chǎn)評估方法的選擇使用，原則說法是：不同的評估目的決定評估方法的選擇，比如以公開出售為目的的市場價值、以特定投資者投資為目的的投資價值、以企業(yè)清算為目的的清算價值等，對應(yīng)這些價值類型，資產(chǎn)評估方法的選擇會有所不同�！吨腥A人民共和國資產(chǎn)評估法》也有規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論。

我們一些國資管理部門、國有企業(yè)，以往在實踐中常采取簡便操作，就是在資產(chǎn)評估過程中選擇兩種方法，并形成兩個以上的初步結(jié)論，之后，如果是以出售資產(chǎn)為目的，就選取價格高的評估結(jié)論;如果是以投資資產(chǎn)為目的，就選取價格低的評估結(jié)論。這種“簡單粗暴”的做法當(dāng)然是不妥當(dāng)?shù)?它雖規(guī)避了一些責(zé)任，但很容易造成資產(chǎn)交易失敗、相關(guān)教訓(xùn)很多。

同樣，從評估機構(gòu)及專業(yè)人員的方面來看，盡管他們都具有專業(yè)理論知識、對評估方法的運用有職業(yè)認知，但如果他們脫離了市場經(jīng)濟效益、效率這個根本基礎(chǔ)，單純地考慮評估方法的選擇和運用問題，資產(chǎn)評估結(jié)論報告也容易不切實際。

個人認為，國有企業(yè)作為市場經(jīng)濟主體，在開展資產(chǎn)評估工作中應(yīng)該尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，同時，也因為國有企業(yè)所掌握的資產(chǎn)是經(jīng)營性資產(chǎn)，因此，收益法所獲得的評估結(jié)論，對于我們認識資產(chǎn)價值最有意義、對于我們決策事項最有幫助。具體來說，對外出售一項資產(chǎn)，我們應(yīng)更多考慮市場認可度，主要就是資產(chǎn)帶來的長期凈利潤等收益;投資購買一項資產(chǎn)，就更應(yīng)該專注于資產(chǎn)未來可以給我們帶來的利潤收益了。

雖然評估機構(gòu)是兼顧各種評估方法、經(jīng)綜合分析形成最終的評估結(jié)論，但在具體操作中，作為委托方的國資管理部門和國有企業(yè)，還是要堅持以資產(chǎn)收益測算為基礎(chǔ)、更多地考慮收益法的評估結(jié)論，其它評估方法主要起到輔助、驗證的作用。

三、資產(chǎn)評估是一項系統(tǒng)工程，各環(huán)節(jié)的工作都要做好

盡管資產(chǎn)評估僅是一種咨詢行為、起到參考作用，但還是應(yīng)該高度重視這項工作，特別是在國有資產(chǎn)管理領(lǐng)域，它對于規(guī)范國有資產(chǎn)交易行為、防止國有資產(chǎn)發(fā)生流失、監(jiān)督國有企業(yè)經(jīng)營活動等，都發(fā)揮了重要作用。正因為如此，我國歷來都非常重視資產(chǎn)評估，2016年12月即頒布了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》。

當(dāng)然，如果我們認為，僅僅通過合理選擇評估方法、堅定使用資產(chǎn)評估結(jié)論報告，就可以規(guī)避資產(chǎn)交易行為的瑕疵、防范企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，這就把問題看簡單了!資產(chǎn)評估是一項專業(yè)性、系統(tǒng)性工作，只有認真做好資產(chǎn)評估的每一個環(huán)節(jié)，才能使其發(fā)揮最大的作用。資產(chǎn)評估工作的過程非常重要，最終形成的資產(chǎn)評估結(jié)論報告僅是系統(tǒng)工程中的一個環(huán)節(jié)而已。

一是要選擇和確定好資產(chǎn)評估機構(gòu)。公正性是資產(chǎn)評估的重要特性，就是要求評估機構(gòu)的工作對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)交易行為的需要、不是服務(wù)于相關(guān)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人。同時，評估機構(gòu)也要善于從專業(yè)角度與當(dāng)事人做溝通和交流。這些較高的要求，就需要委托方能夠優(yōu)選出公正、專業(yè)的評估機構(gòu)來。這是我們做好資產(chǎn)評估的重要基礎(chǔ)。二是要嚴格監(jiān)督資產(chǎn)評估的全過程。特別是涉及到國有企業(yè)、國有資產(chǎn)的評估事項，以往出現(xiàn)了一些資產(chǎn)評估專業(yè)人員濫用評估職權(quán)、弄虛作假，對評估資產(chǎn)高估或低估以迎合委托方不合理要求的情況，給國有資產(chǎn)造成損失。為了避免這些問題的發(fā)生，首先就需要公開、透明地選聘評估機構(gòu);同時，上級部門也要注意做好對資產(chǎn)評估全過程的監(jiān)督。

三是要全面深入地了解被評估資產(chǎn)。以往在資產(chǎn)評估中由于更多強調(diào)評估方法，對資產(chǎn)本身的認識和相關(guān)信息的收集不夠重視、不夠完整，導(dǎo)致資產(chǎn)評估結(jié)論報告出現(xiàn)一些誤差。這就需要委托方、受托評估機構(gòu)緊密配合，全面、深入、準確地認識被評估資產(chǎn)，把資產(chǎn)存在的問題挖出來、擺在面上，最終確保評估結(jié)論準確、為資產(chǎn)交易行為提供有力保障。四是要下力量解決資產(chǎn)的瑕疵問題。特別是我們一些國有企業(yè)掌握的資產(chǎn)，因為以往經(jīng)營中的問題導(dǎo)致存在瑕疵，如賬實不符、證照不全、涉法涉訴等等，這些問題被評估機構(gòu)提出來，正是我們下決心解決的良機。這時，受托評估機構(gòu)成為“出題方”、委托方變成“答題方”，只有做好答題、干凈徹底解決這些歷史遺留問題，我們才能獲得準確的評估結(jié)論。

五是要在一定范圍內(nèi)推動資產(chǎn)評估信息的公開。盡管很多時候資產(chǎn)評估結(jié)論報告是商業(yè)機密，但在國有資產(chǎn)評估中，特別是涉及國有出資人、國企職工利益時，也應(yīng)該在一定范圍內(nèi)公開資產(chǎn)評估的相關(guān)信息，包括評估方法、評估參數(shù)、評估結(jié)論等等，這樣做有利于方方面面對資產(chǎn)評估過程的監(jiān)督，從而確保不出現(xiàn)弄虛作假、損害國有資產(chǎn)利益的問題。

六是要全面深入解讀、運用資產(chǎn)評估結(jié)論報告。資產(chǎn)評估是專業(yè)價值的咨詢行為和過程，資產(chǎn)評估結(jié)論報告是對評估過程的工作反映、是對評估過程及結(jié)論的系統(tǒng)表述。評估結(jié)論是在評估報告所載明的基本前提和假設(shè)條件下、基于基準日才成立的量化結(jié)果!但市場主體的經(jīng)營環(huán)境是復(fù)雜的、市場是不斷變化的，我們不能只看評估結(jié)論，更應(yīng)該全面解讀評估報告。

最后，特別強調(diào)一點，就是與資產(chǎn)評估緊密聯(lián)系的、后續(xù)的資產(chǎn)交易行為，應(yīng)該堅持公開市場交易的原則。在當(dāng)前我國國有資產(chǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，公開市場交易是一項基本要求，但也不是所有國有資產(chǎn)交易不可逾越的紅線。因此，我們需要形成一種自覺，即應(yīng)以資產(chǎn)評估結(jié)論報告為基礎(chǔ)，切實堅持公開市場交易、確保交易公正透明，這一點至關(guān)重要!

我們堅持公開市場交易的目的，就是要通過市場手段進一步發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價值、修正資產(chǎn)評估結(jié)論報告可能存在的偏差。上面提到，資產(chǎn)評估僅僅是一種咨詢行為、評估結(jié)論不對相關(guān)業(yè)務(wù)決策負責(zé)，真正要對資產(chǎn)交易行為負責(zé)的還是市場主體的決策者。因此，只有公開、公正、透明的交易，才能夠最大限度地避免侵占國有資產(chǎn)、關(guān)聯(lián)交易、違規(guī)經(jīng)營等問題的發(fā)生!

天津市濱海新區(qū)國資委苗青

2021年3月

來源:中國網(wǎng)地產(chǎn)

圖片來源：找項目網(wǎng)

資產(chǎn)評估報告