房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

2016-11-18

　導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目，實(shí)踐中一般采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓這兩種方式。不同的轉(zhuǎn)讓方式各自存在不同的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式下的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要考察轉(zhuǎn)讓人是否取得了施工許可證，是否有具備了開工條件的建設(shè)項(xiàng)目。已經(jīng)具備施工許可證和開工條件的建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同與相關(guān)文件至房產(chǎn)管理部門履行土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行備案。

　　房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下，受讓方必須考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和公司股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)雙重風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、注意股權(quán)變更應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù)。

　　股權(quán)收購(gòu)程序是否具有合法性和有效性，關(guān)乎轉(zhuǎn)讓的成敗。企業(yè)涉及國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)或決定，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。中外合資的項(xiàng)目公司，當(dāng)股權(quán)發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)還必須經(jīng)外經(jīng)委審批，確認(rèn)投資主體發(fā)生改變，否則股權(quán)收購(gòu)合同不能生效。

　　2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易款的支付風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及金額一般都非常龐大，交易款往往一般無法一次性付清，因此合同中應(yīng)當(dāng)明確股權(quán)收購(gòu)的交割時(shí)間和方式。交易款支付與股權(quán)的交割一旦設(shè)計(jì)不合理，會(huì)使整個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓面臨失敗風(fēng)險(xiǎn)，出讓方極有可能拿不到交易款，受讓方可能喪失股權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易款的支付風(fēng)險(xiǎn)，包括分期支付分批轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)和先交割后支付的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、注意目標(biāo)房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)是否合法。

　　無論并購(gòu)采取何種方式，受讓人最終的目的是項(xiàng)目本身，因此需考察項(xiàng)目方案所涉及的細(xì)節(jié)問題，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周邊居民的日照影響，場(chǎng)地是否有利于組織施工、地下條件、用地性質(zhì)、土地使用年限、原來的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)等因素，還要注意房地產(chǎn)項(xiàng)目審批的手續(xù)是否完備以及是否有違法情形。

　　4、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司以往經(jīng)營(yíng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目公司以往是否存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)，包括是否有偷稅漏稅的潛在納稅處罰風(fēng)險(xiǎn)，董事會(huì)、股東會(huì)決議是否合法有效等，都有可能造成對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司及負(fù)責(zé)人在經(jīng)濟(jì)上或非經(jīng)濟(jì)上的法律責(zé)任。雖然轉(zhuǎn)讓協(xié)議中一般約定受讓方對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)不承擔(dān)責(zé)任，但受讓方收購(gòu)股權(quán)后，稅務(wù)局等政府部門仍可以就以往經(jīng)營(yíng)的非合法性對(duì)收購(gòu)后的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行處罰，收購(gòu)方承擔(dān)了相應(yīng)的處罰后，再對(duì)原股東進(jìn)行追償時(shí)，存在原股東已無力償還的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　土地使用權(quán)或在建工程有可能存在被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán)人查封的情況。因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓不需要進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的過戶，產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)隱性，因此作為受讓方必須審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)巍?/span>

　　6、注意了解房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的潛在債務(wù)問題。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的債務(wù)，包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項(xiàng)等。受讓方收購(gòu)股權(quán)后，必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確約定受讓方對(duì)目標(biāo)企業(yè)被收購(gòu)前形成的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，但由于這種協(xié)議條款不能對(duì)抗善意的第三人，收購(gòu)方只能在對(duì)外承擔(dān)了債務(wù)責(zé)任后再對(duì)原來的股東進(jìn)行追償。而這時(shí)原來股東的償債能力可能已經(jīng)沒有保證，從而使股權(quán)收購(gòu)方無處追償。

　　7、轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確辦理工商變更登記的法律責(zé)任。

　　實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，由于一方反悔拒絕提交相關(guān)文件，導(dǎo)致股東變更無法完成的情況，給受讓方造成巨大損失。為避免此類情況的發(fā)生，并購(gòu)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同書中對(duì)辦理工商變更登記手續(xù)的法律義務(wù)和違約責(zé)任作明確約定。

（文章摘自2016年11月16日《江蘇俊哲律師事務(wù)所》）