1995年頒布的《成品油市場管理暫行辦法(1995，失效)》使得我國民營加油站由此前的“堅決取締”到“經地市級經貿委審批即可新建加油站”，民營加油站正式擁有了合法地位。此后2001年至2004年期間，國家又頒布了系列法規(guī)，嚴格控制除石油、石化兩大集團外的其他企業(yè)新建加油站;直至2005年《成品油市場管理暫行辦法(2005，失效)》頒布，我國在立法上才放開對社會各類投資主體參與投資建設加油站的審批，不再限制加油站的建設單位只能是兩大國有石油集團。2007年頒布的《成品油市場管理辦法》規(guī)定國家對成品油經營實行許可制度，由省級以上商務主管部門對加油站經營活動進行監(jiān)督管理。

隨著國家對成品油市場政策的逐步放開，民營企業(yè)建設經營加油站業(yè)務逐漸增多，民營加油站逐步發(fā)展壯大，與此相對應加油站投資并購業(yè)務也逐漸活躍起來。由于加油站的建設周期長、投資相對較大、建設及經營證照繁雜，使得加油站零售經營行業(yè)充斥著諸多法律風險，如果投資人在收購前未對加油站投資建設、運營等做全面了解，后續(xù)可能會引發(fā)巨大的法律糾紛。為了規(guī)避加油站運營及投資失敗的法律風險，各類投資主體在新建或通過并購等方式收購加油站前會委托專業(yè)機構對擬建或擬并購加油站開展盡職調查。

一、加油站建設及運營基本流程

在對加油站開展盡職調查之前，我們首先要對加油站的建設及運營所需基本證照的辦理流程有所了解，如下圖，新建并運營一個加油站一般要經過如下流程：

如上圖，加油站建設及運營涉及諸多流程，需要協(xié)調商務、國土、規(guī)劃、建設、安監(jiān)、消防、環(huán)保等諸多政府部門資源，同時加油站基本運營證照的辦理過程中亦涉及安監(jiān)、商務、工商、稅務、質監(jiān)、消防、交通等眾多政府部門。如無專業(yè)人士把關，在投資并購加油站時極易出現(xiàn)投資失誤。

二、加油站并購盡職調查實務探析

區(qū)別于一般資產并購，在對加油站展開盡職調查之前，投資人首先需要向交易相對方了解加油站的歷史背景，便于下一步前往土地管理部門、不動產登記部門、規(guī)劃部門，充分核實并分析加油站目前的資產權屬情況、城鎮(zhèn)規(guī)劃、拆遷風險等，初步評估交易時的法律風險。隨后梳理完交易相對方提供的相關材料，對加油站從建設到運營的情況有一定了解后，投資人需前往加油站現(xiàn)場，實地考察加油站坐落位置、城鎮(zhèn)規(guī)劃、所在路段、道路開口、用水用電、拆遷風險、加油設備設施、經營證照有效性等情況，確保加油站合法、合規(guī)建設和運營。完成現(xiàn)場考察后，由于加油站坐落土地的規(guī)劃情況及拆遷風險與政府政策密切相關，變化性強且不透明性高，投資人還需前往國土、規(guī)劃、建設等政府部門對此做進一步核查。具體而言，投資人在收購加油站時，需重點關注如下幾個方面：

(一)交易相對方主體及履約能力

在對加油站進行了解前，投資人首先需要對交易相對方主體資格及履約能力進行調查，避免交易相對方存在主體資格不適格及欠缺履約能力的風險。投資人需全面了解交易相對方的主體資格，包括其組織形式、成立時間、注冊資本、法定代表人/負責人、注冊地址、經營期限、經營范圍等，以及交易相對方是否存在被列入經營異常名錄或嚴重違法企業(yè)名錄、失信被執(zhí)行人名單，存在行政處罰或其他聯(lián)合懲戒信息等，確保對方具備本次交易所需的民事權利能力及行為能力，不存在有根據(jù)法律、行政法規(guī)應當終止的情形。同時，投資人還需要對交易相對方及其股東個人資信進行調查，包括債權債務、融資征信、抵押擔保情況、涉稅務、訴訟、強制執(zhí)行、行政處罰等方面的征信情況，確保交易相對方有完成本次交易必要的履約能力。

(二)加油站主體資格及主要營業(yè)執(zhí)照

1、加油站工商登記

投資人需對加油站的股權結構、產權歸屬情況進行全面的了解，以此確定本次收購的簽約主體。實務中一般采取有限公司或有限公司分公司來運營加油站，因此，投資人需赴加油站的注冊登記的工商行政管理局，調取其工商基本信息，了解核查加油站的權屬及存續(xù)情況。

2、主要經營證照

《成品油零售經營批準證書》、《危險化學品經營許可證》作為加油站新建審批流程最終輸出成果，是加油站開業(yè)經營必不可少的證照， 上述證照的真實、有效性直接關系著加油站能否對外營業(yè)。因此，《成品油零售經營批準證書》和《危險化學品經營許可證》是加油站并購交易的重點，投資人需核查前述兩個證照是否在有效期限內、是否按期辦理年檢、年檢是否連續(xù)等。具體而言，投資人需赴商貿部門了解加油站行業(yè)的行業(yè)規(guī)劃，核實加油站《成品油零售經營批準證書》的辦理情況，核實其真?zhèn)渭澳隀z情況;同時還需赴安監(jiān)部門，核實加油站《危險化學品經營許可證》的辦理情況，核實其真?zhèn)渭澳隀z情況，確保加油站后續(xù)運營有合法、合規(guī)的資質。針對尚未取得《成品油零售經營批準證書》的加油站，投資人還需走訪相關政府部門核查加油站坐落位置是否有加油站布點規(guī)劃，是否在“十三五”發(fā)展規(guī)劃范圍內，是否取得省級商務部門的立項批復等要素，判斷加油站未來取得該項證照的可能性。

3、消防設計及驗收

因加油站油品屬于易燃易爆危險品，消防安全隱患屬于經營中需防范的首要風險。根據(jù)《消防法》第十三條之規(guī)定，“國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門規(guī)定應當申請消防驗收的建設工程竣工，建設單位應當向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請消防驗收。前款規(guī)定以外的其他建設工程，建設單位在驗收后應當報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當進行抽查。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。”投資人在收購加油站前需對加油站消防設計及驗收做全面了解，確保加油站建筑可以投入使用。

(三)加油站各項批準文件和經營證照

因油品零售行業(yè)的特殊性，加油站建成及運營需取得商務、國土、規(guī)劃、建設、安監(jiān)、消防、環(huán)保等諸多部門的許可文件及相關證照，投資人需結合目前法律規(guī)定及各地具體政策，梳理出目前加油站已經取得以及正常經營尚需取得各項批準文件和經營證照，明確法律風險，根據(jù)具體情況在交易文件中設置違約責任，確認接受加油站后不會因為缺少必要證照被政府部門處罰或影響正常經營。根據(jù)本項目團隊多年實務經驗，加油站建成及運營一般需要如下批準文件和經營證照：

(四)加油站土地及規(guī)劃情況

1、加油站土地權屬及權利受限

從最初省級商務部門確定年度計劃起，到后續(xù)政府批準建設用地建設建成經營，加油站建設及運營從始至終都與土地問題分不開，因此加油站收購中土地情況是投資人需要提前核查的重點。對于加油站土地的核查，首先需要明確加油站坐落土地的土地性質，目前實務中加油站用地一般分為三種：(1)國有建設用地使用權出讓取得;(2)國有劃撥用地取得;(3)受讓或者租賃其他主體的土地使用權，不同類型用地類型核查關注點及法律風險存在區(qū)別。

如果是國有建設用地使用權出讓，投資人首先需核查土地招拍掛文件、土地出讓合同、土地出讓金及契稅的繳納情況、國有土地使用證的取得情況等，確認土地使用權的取得是否有瑕疵;接著還需要赴國土資源部門核實土地使用權權屬及土地使用權上是否設定了他項權(如抵押權)及其他權利受限情況。如果是劃撥土地，投資人首先需要核查具體劃撥文件及國有土地使用證的取得情況，明確土地使用權歸屬;接著，投資人還需核實劃撥土地用于加油站建設等商業(yè)用途是否已經履行完土地性質變更手續(xù)。

如果是加油站坐落土地屬于租賃取得，投資人需核查出租方是否有權出租以及租賃協(xié)議有效性，若租賃土地為集體土地，投資人首選需赴國土資源部門核實該宗地的土地權屬狀況，了解該宗地的土地性質及是否有征地拆遷的計劃。在該宗地具備建設加油站條件時，投資人還需核查該宗集體土地對外租賃是否經過合法的決議程序。此外，投資人還需關注加油站土地租賃合同期限，根據(jù)《合同法》第二百一十四條之規(guī)定，土地租賃合同超過20年將不受法律保護，投資人需將土地租賃合同期限嚴格控制在法定期限內，若確實需要簽訂長期合同，需要通過設置合法、合理的效力條款及付款進度來控制風險。

因不同類型用地立法不同，投資人需根據(jù)擬收購加油站用地性質來評估具體項目的法律風險，實務中不同加油站用地性質中常見風險如下：

(1)與村委會簽訂土地租賃協(xié)議租賃集體土地建設加油站。新《土地管理法》的出臺破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，刪除了舊法第43條任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定，增加規(guī)定農村集體經營性建設用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。實務中經常存在租用農用地、集體住宅用地等非集體經營性建設用地建設加油站的情形，且租賃集體經營性建設用地的也鮮有前述法規(guī)規(guī)定的村民代表決議文件，使得租賃協(xié)議存在因違反法律規(guī)定而無效的風險。另外，若加油站坐落土地被納入政府征地范圍的，加油站很可能會因為違規(guī)使用集體土地而被強制拆除，無法獲得相應補償。

(2)使用劃撥土地建設加油站未辦理出讓手續(xù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條之規(guī)定，“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人;(二)領有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥�、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。”因此，加油站所在土地性質為國有劃撥土地，用于加油站建設等商業(yè)用途的，需要履行劃撥土地轉為出讓土地變更性質等前置程序，未經批準不得出租、抵押、轉讓。

(3)擅自改變國有建設用地土地性質建設加油站。根據(jù)《土地管理法》第五十六條規(guī)定之規(guī)定，“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意”。因此，若使用國有建設用地建設加油站且改變土地用途的，需核實其審批手續(xù)，如確屬未經審批改變土地用途的，建議貴公司敦促交易相對方依法變更土地用途，避免行政處罰等法律風險。

2、加油站的規(guī)劃建設手續(xù)

在加油站規(guī)劃風險方面，投資人需從加油站坐落土地的總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，及規(guī)劃手續(xù)的辦理情況兩大方面進行調查。根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB50137-2011)，符合城鄉(xiāng)建設用地分類的加油站應當建設在規(guī)劃用途為B4公用設施營業(yè)網點用地—B41加油加氣站用地上;同時根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010-2017),允許建設加油站的用地類型為商服用地中的零售商業(yè)用地(0501)。實務中，由于商服用地有限，為了搶占市場，業(yè)主經常會占用綠地、公共設施用地、住宅用地來建設加油站。對此，投資人需走訪政府規(guī)劃主管部門工作人員，咨詢城鎮(zhèn)總體規(guī)劃與控制性詳細規(guī)劃圖等政府信息，確認加油站坐落土地的規(guī)劃狀況。

對于建設手續(xù)風險方面，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第六十四條之規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，否則將面臨停止建設、罰款、限期拆除等處罰。實務中，對于已取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的加油站，投資人需核實上述證照的真實有效性;對于未取得規(guī)劃手續(xù)的加油站，投資人需了解規(guī)劃手續(xù)的辦理進度、了解未辦理的原因及法律障礙，避免因建設手續(xù)不全引發(fā)行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照等法律風險。

最后，對于加油站的拆遷風險，投資人還需走訪相關政府部門咨詢加油站站前道路改、擴建以及加油站坐落區(qū)域拆遷情況等信息，同時結合向業(yè)主及知情人問詢、網絡輿情檢索等，著重了解加油站坐落土地是否可能存在被征收、拆遷，站前道路有無改建、拓寬等潛在風險，避免收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷。

(五)加油站資產的權屬及權利受限

對于加油站收購而言，加油站資產權屬是否清晰、有無爭議亦是投資人盡職調查需要了解的重要內容。除上述土地情況，加油站資產還包括房屋、油罐、油氣回收裝置、加油機等資產。對于加油站房產，如已取得房屋所有權證，投資人需對前述權證真實性及是否存在抵押、查封等權利受限情況進行核查。對于未取得產權證明的房屋，如地上房屋為業(yè)主自建，則需業(yè)主提供建設工程施工合同、罰款憑證、竣工施工圖等資料判斷房屋的建設主體。針對加油站其他重要資產設備，如油罐、油氣回收裝置、加油機等資產，投資人還需結合采購合同、付款憑證、固定資產登記表等文件核查資產權屬，親自前往現(xiàn)場根據(jù)交易相對方提供的資產清單與實物資產逐一核對，現(xiàn)場確認設施狀態(tài)及年檢情況。

三、結語

由于加油站建設及經營過程中涉及的法律法規(guī)眾多，辦理流程繁雜，且實務中每個加油站坐落區(qū)位及歷史原因各不相同，投資人收購所面臨的法律風險不能一概而論，需要結合具體情況具體判斷。

來源:并購大講堂

圖片來源：找項目網

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